各镇人民政府，市政府工作部门，市直及中省直单位：

 

　　《富锦市物业管理暂行办法》业经市七届人大常委会第十一次会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 富锦市人民政府

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年9月22日

 

　　

 

　　

 

　　

 

　　富锦市物业管理暂行办法

 

　　

 

　　第一章　总则

 

　　第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《物业管理条例》和《佳木斯市物业管理办法》结合本市实际情况，制定本办法。

 

　　第二条　本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

 

　　第三条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

 

　　第四条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。建设、公安、工商、环保、城管、规划、环卫、园林、街道办事处等行政主管部门按照各自职能，做好相关物业管理工作。

 

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

 

　　第五条　房屋的所有权人是业主，业主在物业管理活动中依法享有权利并履行义务。

 

　　第六条　业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

 

　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 

　　第七条　首次业主大会应当在市房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，应将业主委员会选举结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域内公示。

 

　　第八条　业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

 

　　（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

 

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

 

　　第九条　当小区入住率达到50％时或首位业主实际入住达两年以上，在辖区街道办事处的组织下，召开该小区业主参加的业主大会会议，选举产生业主委员会。

 

　　业主委员会一般由5-11人单数组成，业主委员会主任由业主委员会选举产生，执行委员要从委员中选举产生，执行委员负责委员会的日常工作。业主委员会委员每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会议每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

 

　　第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

 

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

 

　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

 

　　（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

 

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

 

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

 

　　第十一条　新建住宅小区应在开发建设单位取得商品房销售许可证前，由市房产行政主管部门监督建设单位选聘物业服务企业负责该小区的物业管理工作。

 

　　第十二条　业主委员会应自选举产生之日起30日内，持下列文件到市房产行政主管部门备案：

 

　　（一）成立业主委员会登记申请书；

 

　　（二）业主委员会及领导成员名单；

 

　　（三）业主委员会章程。

 

　　市房产行政主管部门应自受理之日起30日内完成登记工作，应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

 

　　对不符合规定的不予备案，并书面通知申请人。

 

　　业主委员会备案和公示事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案并公示。

 

　　第十三条　业主委员会的职责

 

　　（一）贯彻国家、省、市有关规定和本办法，遵守有关的法律、法规和规章，制定业主委员会章程；

 

　　（二）召集和主持业主大会会议，维护业主的合法权益；

 

　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行物业服务合同；

 

　　（四）制定住宅小区管理规约，并负责监督与实施；

 

　　（五）审议确定物业的大、中修年度计划，监督维修资金使用情况；

 

　　（六）协助物业服务企业督促业主缴费；

 

　　（七）协调业主因物业管理、使用、修缮而引起的纠纷；

 

　　（八）负责协调与各有关行政（业务）主管部门的物业管理事宜及工作关系；

 

　　（九）业主大会赋予的其他职责。

 

　　第十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

 

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房产行政主管部门或者街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

 

　　第三章　物业管理服务

 

　　第十五条　物业服务企业必须到工商行政管理机构注册登记，取得营业执照后30日内，经市房产行政主管部门资质审查，取得国家、省、市房产行政主管部门核发的《物业服务企业资质证书》，方可从事物业管理服务。

 

　　第十六条　物业服务企业享有以下权利：

 

　　（一）按照物业服务合同进行管理；

 

　　（二）按照物业服务合同收取服务费用；

 

　　（三）对装饰装修活动进行监督；　

 

　　（四）对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；

 

　　（五）依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。

 

　　第十七条　物业服务企业应履行下列义务：

 

　　（一）按照物业服务合同要求提供物业服务；

 

　　（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业维修资金使用情况，并进行公示；

 

　　（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费标准；

 

　　（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；

 

　　（五）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序；

 

　　（六）接受物业管理主管部门及有关行政管理机关的检查指导；

 

　　（七）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动；

 

　　（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

 

　　第四章　前期物业管理

 

　　第十八条　前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

 

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务合同。

 

　　业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。

 

　　第十九条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅总建筑面积低于三万平方米的，经市房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

 

　　第二十条　新建物业的建设单位应当在办理商品房销售许可证时，向市建设行政主管部门提供《临时管理规约》、《前期物业服务合同》；属于新建住宅物业的，还应当提供物业管理招投标备案文件。

 

　　第二十一条　物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业管理服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等物业管理具体事项。　

 

　　第二十二条　建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房由建设单位无偿提供，产权由全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10％－15％的物业管理用房由业主委员会办公使用。

 

　　物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1％提供。提供的物业管理用房应为地面以上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。

 

　　建设单位在办理规划手续时，必须明确物业管理用房位置、面积，规划行政主管部门方可核发《规划用地许可证》和《建设工程用地许可证》；建设单位在办理商品房销售许可证和商品房买卖合同备案手续时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，市建设行政主管部门方可核发销售许可证和市房产行政主管部门方可办理商品房买卖合同备案手续。

 

　　第二十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。　　

 

　　物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报市房产行政主管部门备案。

 

　　第二十四条　住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在市房产行政主管部门的监督下，向物业服务企业移交下列工程建设技术资料：

 

　　（一）房屋或住宅小区规划平面图；

 

　　（二）单体建筑、结构、竣工图；

 

　　（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；

 

　　（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；

 

　　（五）质量验收资料；

 

　　（六）房屋产权明细表；

 

　　（七）其他必要的资料。

 

　　第二十五条　物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

 

　　第二十六条　物业服务合同期满三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商是否续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；如果一方不准备续签物业服务合同的，应当在合同期满三个月前通知对方。

 

　　第二十七条　物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向业主委员会移交下列事项：

 

　　（一）预收的物业服务费；

 

　　（二）物业档案资料；

 

　　（三）物业管理用房；

 

　　（四）属于业主所有的其他财物。

 

　　新物业服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业服务企业。

 

　　第二十八条　业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

 

　　第二十九条　物业在国家规定的保修期限内，由建设单位或其委托的单位负责维修。保修期满后，专有部位和设施设备由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备由选聘的物业服务企业负责维修、养护。

 

　　第五章　物业的使用与维护

 

　　第三十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

 

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

 

　　第三十一条　物业使用中禁止下列行为：

 

　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；

 

　　（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；

 

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

 

　　（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备；

 

　　（五）违章搭建建筑物、构筑物；

 

　　（六）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；

 

　　（七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

 

　　（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

 

　　（九）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；

 

　　（十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；　　（十一）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

 

　　业主、业主委员会、物业服务企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政主管部门举报。

 

　　第三十二条　业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业服务企业登记。物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。

 

　　物业服务企业发现业主、使用人在房屋装修中出现违反法律、法规、规章或者管理规约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。

 

　　第三十三条　单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部分的，应当事先征得业主委员会、物业服务企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用部分原貌的，应在业主委员会或物业服务企业约定的期限内恢复原状；造成损失的应当承担赔偿责任。　

 

　　第三十四条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

 

　　第三十五条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任。

 

　　第三十六条　物业服务企业实施物业管理的范围：

 

　　（一）房屋共用部位维护

 

　　楼板、梁、柱、基础、外立面、屋面、楼梯间灯、扶手、楼梯间窗、通道、单元门等。

 

　　（二）共用设施、设备维护

 

　　房屋本体内下水、落水管、电梯、户外小区内的下水井、化粪池。

 

　　（三）公共设施、设备维护

 

　　住宅区域内的围墙、大门、栅栏、沟渠、道路、路灯、垃圾站（厢）、消防器具、自行车棚等设施及其他专供住宅小区使用的公用设施和设备。

 

　　（四）公共卫生保洁

 

　　楼梯间、外墙面、小区内庭院、道路清洁、二次供水设施清洗、消毒。

 

　　（五）公共秩序维护

 

　　协助维护小区内公共秩序，发现有损害业主的行为进行告知、制止，发现险情第一时间到达现场并向相关行政主管部门报告。

 

　　（六）绿化及庭院管理

 

　　小区内的花草、树木、凉亭、道板、雕像等的养护和管理。

 

　　第三十七条　分户门内的专有部位和设施、设备由业主自费维修。

 

　　第三十八条　在修缮共用部位、共用设施、设备时，有关相邻业主应予以配合。因修缮造成相邻房屋及户内设施、设备损坏的，由相关责任人或相关单位负责修复；因相邻业主阻挠修缮造成房屋财产损害的，由阻挠人承担责任。

 

　　第三十九条　在保修期内房屋及设施、设备因工程质量和材料质量造成损害的，由原开发建设单位保修。

 

　　第四十条　住宅小区内的共用设施、设备、公共设施，人为造成损坏的，由责任人负责赔偿。

 

　　第四十一条　专业部门在已实施物业管理的住宅小区范围内进行施工，应事先通知物业服务企业，并负责恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。

 

　　第四十二条　任何单位和个人，未经市政府有关部门批准和物业服务企业同意，不得占用已实施物业管理住宅区内的场地、空间、屋面，不得产生造成污染的气体、烟、声音、光源及其他有害物质等，物业服务企业有权制止，并向相关行政主管部门报告。

 

　　第四十三条　未经行政主管部门批准，不得改变房屋使用性质，也不得随意改建房屋。

 

　　第四十四条　 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

 

　　我市物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，具体收费标准由业主和物业服务企业按照市价格主管部门和房产行政主管部门依法制定的物业服务收费办法确定。物业服务收费标准及收取方式应当在物业服务合同中约定。

 

　　第四十五条　业主不按期交纳服务费、管理费的，从超期之日起每日按3‰交纳滞纳金。

 

　　第六章　住宅专项维修资金

 

　　

 

　　第四十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

 

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。

 

　　第四十七条　建立住宅专项维修资金制度。

 

　　（一）专项资金来源

 

　　1、开发建设单位在出售商品房屋时，按建安成本的5%-8%收取；

 

　　2、已交付使用的房屋，未提取专项资金的，仍由原产权单位或产权人负责交纳，其数额根据已使用年限，按比例交纳；

 

　　3、公房房改出售后，按售房款的20-30%比例提取。

 

　　（二）专项资金管理

 

　　专项资金由市房产行政主管部门收缴，按住宅小区分区存储，专款专用。

 

　　（三）专项资金使用

 

　　1、专项资金用于共用部位大、中修，共用、公用设施、设备更新改造；

 

　　2、物业服务企业对房屋需要进行大、中修或更新改造共用设施、设备，要拟定年度计划，经业主委员会同意后，由业主委员会向市房产行政主管部门申请专项维修资金，市房产行政主管部门审核批准后，向物业服务企业拨付。业主委员会对工程质量、资金使用情况进行监督；

 

　　第七章　法律责任

 

　　第四十八条　业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向市房产行政主管部门投诉。

 

　　市房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实，及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

 

　　第四十九条　违反本办法有下列情形之一的，由市房产行政主管部门依照《物业管理条例》规定予以处罚。

 

　　（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。

 

　　（二）建设单位擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市房产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　　　　　　

 

　　（三）不移交有关资料的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

 

　　（四）未取得资质证书从事物业服务的，由市房产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。　

 

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

 

　　（五）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市房产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

 

　　（六）挪用专项维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

 

　　（七）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。　　

 

　　（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

 

　　（九）有下列行为之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，个人有下列规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

 

　　1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

 

　　2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

 

　　3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

 

　　（十）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

 

　　（十一）业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

 

　　第五十条　违反本办法规定，市房产行政主管部门或者其他有关行政主管部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

 

　　第八章　附则

 

　　第五十一条　本办法自发布之日起施行，原《富锦市物业管理办法》（富政发［2013］10号）同时废止。